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第12章 突破极限下1（第2页）

万科一年交付六万套住宅，企业的规模逐渐增大以后，你不可能不用工厂化的方式生产。

大家知道日本最大的住宅公司是哪家公司吗？是丰田汽车。

我和王石去日本考察，人家说让我们去丰田考察房地产，我们一开始不理解，最后人家告诉我们，说日本最大的住宅公司是丰田，我们这才去参观丰田制造房屋的工厂。

他们生产房屋和生产汽车用的是同样的流水线。

日本人说他们的房子就是固定的汽车，汽车就是移动的房子。

他们的汽车和房子一样，有两室一厅的，有一室一厅的，还带储藏室。

有的大轿车还有厕所、冰箱，什么都有。

所以，日本的工业化生产很厉害，能够由木材直接生产出最后的房屋墙体，包括屋顶、地基，甚至所有的家庭用品都一起生产出来。

当然，它生产的多是独栋房屋，也有一些生产集合式住宅或高楼的。

工业化的生产保证了住宅的品质，也就是说，将来住宅的维修会很方便，就像修机器一样，比如下水管道坏了，拿来一个新的组件，换上就行了。

现在，国内的业主经常投诉物业公司，东西坏了找人来修，修一次就要收一次钱，而西方就很少有这种事。

因为我们采用的是传统方法，叫作湿法施工，什么东西都是现场做；而工厂化生产是干法施工，大部分组件都在工厂里做好了，到现场一装就完事了，而且是精装修，不是毛坯房。

直到现在，“厂长加资本家”

的模式在西方仍然是做住宅的主流模式，而“地主加工头”

的模式基本上已经不存在了。

我认为，“厂长加资本家”

的模式在中国应该还能走很长的路，万科现在就是按照这种模式在走。

万科之所以一直在提住宅产业化的概念，就是因为企业的规模大了以后，不采用产业化的方式就没法儿做。

万科现在做到了什么水平？万科现在建住宅比我们用传统方法快三个月，也就是说，住宅产业化能省三个月的时间，而成本只多一两百块钱，个别产品的成本可能会更多一些，但这样的规模化生产提高了产品的品质。

GDP超过一万美元以后，商用不动产就开始发展。

商用不动产的模式是以营运为核心的模式，不是以制造为核心，开发也好，工厂化生产也好，都是以制造为核心。

什么是以营运为核心？举个例子，有一个地方，大家早晚都要去，但这个单不是我们自己埋，这个地方就是八宝山告别厅。

八宝山告别厅是北京乃至全国不动产营运回报最高的地方，哭一场45分钟，就要收你1800块钱，一天十场，一年就是约700万元的租金收入。

300平方米的地方，一张铁床，一个标准花圈，两个挽联，因为我们自己不埋单，所以不知道这个地方要花多少钱。

这就是营运，这个地方你拿来干这件事，回报这么高，但如果你拿来做写字楼，可能就没有这么高的回报了。

如果你把写字楼拿来种西红柿，日本就有这样的植物工厂，叫作垂直工厂，这又是一种商业模式。

也就是说，你的物业放在不同的业态里，经营的现金流是不一样的。

同样道理，拿开餐馆来说，是谭鱼头还是俏江南，租金是不一样的。

所以，商用不动产是以营运为核心来创造价值。

万通在CBD有服务公寓和写字楼出租，那么，怎么估算它的价值呢？这和制造能力没关系，要按照租金回报来估值。

比如，你的公司有100万平方米的商用不动产，假定其租金回报率是1%，我只有10万平方米的商用不动产，但我的租金回报率是15%，那我这10万平方米的估值就比你那100万平方米还高。

在明白了这些以后，我们万通在商业模式上提前做了安排。

所以，我们的商用不动产-写字楼和服务公寓出租的租金回报在北京是名列前茅的，特别是服务公寓，在北京排第一。

甲级写字楼如果不算国际甲级，我们也排第一，如果算国际甲级，我们排第二。

只有懂得商业模式的变革，你才有可能赢得未来，这是一种非常重要的能力。

所以，或许万通中心的面积并不大，但估值不会低。

当GDP到了2.5万～3万美元的时候，商业模式又发生了变化，变成了资产管理。

房地产就是以资产管理为核心的。